各市、县人民政府，州政府各部门：
《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案》已经州政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
2020年11月30日
关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押
二级市场的实施方案
为认真贯彻落实《青海省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（青政办〔2020〕5号）精神，扎实推进我州土地二级市场工作，构建产权明晰、市场定价、信息聚集、交易安全的土地二级市场。现结合我州实际，特制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，认真落实党中央、国务院、省委、省政府决策部署，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，以国土空间规划（或城乡规划、土地利用总体规划）及相关产业规划相衔接，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，着力打造具有玉树特色的土地二级市场管理模式。
（二）基本原则。坚持服务为先，落实“放管服”总体要求，遵循法律法规，创新市场交易模式，健全市场交易规则，强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事。规范市场运行，完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率，维护合法权益，坚持平等、全面、依法保护产权。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，为市场各方提供交易便利，保障交易安全。加强合同履约和市场秩序监管，切实维护土地所有权人权益，防止国有土地资产流失。
（三）工作目标。到2025年基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，搭建线上线下统一的土地二级市场平台，建立监测监管与调控体系，健全政务服务体系，促进土地一、二级市场协调发展。
二、适用范围
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产转让的，应当遵守房地产转让等法律法规规定。依法入市的农村集体经营性建设用地使用权可参照执行。
三、主要任务
（一）规范建设用地使用权转让制度体系。
1.明确建设用地使用权转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组合合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移行为。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定办理相关手续。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、州工信商务局、州市场监管局）
2.完善划拨土地转让机制。建设用地使用权转让，须取得不动产权（土地使用权）证书。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经州、市县政府依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按原划拨用地性质办理不动产转移登记手续；不符合《划拨用地目录》，在符合规划的前提下，对不改变土地及建筑物、构筑物的，补缴土地出让价款，按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定。依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照变更规划条件下市场价格减去现状使用条件下的划拨土地市场价格合理确定，由受让方补缴土地出让价款后，双方办理交易鉴证及不动产登记。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、州财政局、州工信商务局、州市场监管局）
3.完善出让土地转让机制。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由，原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。建设用地使用权发生转移时，地上建筑物、其他附属物所有权应一并转移，建设用地使用权转让后土地使用年限为原出让合同约定的剩余年限；出让土地转让条件：①产权明晰，全部缴清地价款和有关税、费；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房地产开发用地的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件：③具有地上建筑物、其他附着物产权证明；④转让方若为机关团体、事业单位、国有及国有控股企业，应取得同级财政、国资或有资产处置权的主管部门批准。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住房建设局、州财政局、州工信商务局、州市场监管局）
4.完善以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让机制。转让后继续以作价出资（入股）的方式使用土地的，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，不动产登记时权利性质可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、州财政局、州工信商务局、州市场监管局）
5.完善土地分割、合并转让政策。分割、合并转让的建设用地应权属明确，并具备独立的分宗条件，符合相关规划、消防、水电气路等相关要求，涉及公共配套设施建设和使用权转让，双方应在合同中明确有关权利义务。分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产、经营和独立使用功能。已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的，在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。多宗地合并时，涉及剩余出让年限不一致的，应当补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。对于商业、商品住宅、标准厂房等用地，分割转让时应参照规划部门批准的总平面图经实地测量、核算分割，明确各自分割范围内的建筑总量。存在多种用途的，明确各种用途的建筑总量；存在公建配套面积的，明确转让范围内公建配套面积以及建设主体，以上内容载入转让合同。受让人取得土地使用权后须按原规划总平面图开发建设。项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局）
6.实施差别化税收政策。税务部门对符合国家相关税收减免政策的项目，按要求落实税收减免。（责任单位：各市县政府，州税务局）
（二）完善建设用地使用权出租管理。建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租，共有房地产所涉及土地使用权出租的，应征得其他共有人书面同意。机关事业单位和国有企业等涉及国有土地出租的，应报经财政部门或国有资产管理部门同意；建设用地使用权出租后，原出让合同、划拨决定书或租赁合同约定的权利和义务由出租人继续履行，经审核符合出租要求的，在土地交易机构进行备案。
7.规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定，应按程序办理国有建设用地使用权出租备案手续，不需缴纳土地出租收益。工业用地使用权出租后，承租人为提高土地利用率，经依法批准在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造，不再补缴土地出让金，租赁双方应当按照房地产权统一的原则明确约定租赁期满后新建、翻建改造建筑物的处置方式。房地产开发用地、经营性用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州财政局）
8.规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租实行申报备案制，使用权人按规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，按收支两条线管理规定，实行属地化管理缴入同级财政。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。承租人不得在承租划拨土地上进行建筑物新建、翻建、扩建。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州财政局）
9.营造良好的建设用地使用权出租环境。州、市县自然资源部门应当以公共资源交易中心、报纸等交易场所和媒体上发布建设用地使用权出让信息，按照全国统一的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权利。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位：各市县政府，州自然资源局）
（三）完善建设用地使用权抵押机制。
10.建设用地使用权抵押条件。以划拨方式取得建设用地使用权的，应当连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，即视同批准。划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入，以出让、作价出资或入股等方式取得建设用地使用权的，可以设定抵押权；以租赁方式取得建设用地使用权的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、玉树银保监分局）
11.放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。州、市县金融机构主管部门对抵押权人的资金来源、信用记录等情况进行审查，加强对抵押权人的管理，要将国有建设用地使用权抵押资金纳入监管范围，严控抵押资金用于贷款批准之外的用途。（责任单位：各市县政府、州自然资源局、玉树银保监分局）
12.依法保障抵押权能。允许营利性的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，在办理抵押时，由民政、卫生、教育等主管部门出具抵押意见，并由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后，处置土地接收方在未妥善处置养老、医疗、教育问题前，不能改变土地用途，确保原经营活动持续稳定，确保抵押权实现时利益相关人益不受损。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州市场监管局、州民政局、州卫生健康委、州教育局、玉树银保监分局）
13.合理确定建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的，抵押金额应合理确定。建设用地使用权连同地上建筑物、附着物抵押时，要在抵押合同中分别对土地使用权价值和地上建筑物、附着物价值予以明确。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州财政局、州工信商务局、玉树银保监分局）
14.合理确定建设用地使用权抵押期限。已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物、附着物一并抵押的，抵押期限由抵押双方协商确定。以出让方式取得且尚未开工建设的土地使用权抵押的，抵押到期后未按出让合同的约定进行开发建设、或被认定为闲置土地的，不得再次抵押。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、玉树银保监分局）
15.明确建设用地使用权抵押要求。建设用地使用权设定抵押权时，其地上建筑物、附着物所有权及在建工程须同时抵押。在建工程办理抵押登记的，在完成不动产首次登记后，不动产权利人应当申请将在建工程抵押登记转为不动产权抵押登记。因诉讼、仲裁、纠纷等，抵押期满且债权债务已清偿，但不动产权利人拒不履行申请注销抵押登记义务的，登记机关在审核债权债务已清偿完毕情况下，可依法公告后办理抵押权注销登记。国有建设用地使用权分割抵押的，原则上应当由当事人先行办理产权分割登记，未办理分割登记申请土地使用权抵押的，不予受理。但以房屋所有权进行抵押，所分摊的土地使用权随之抵押的除外。已竣工的房地产开发用地不得整宗设定抵押权，但开发企业可以依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。土地使用权根据其价值可多次设定抵押权土地使用权抵押后，其价值大于抵押债权的余额部分可再次抵押，但抵押价值不得超过余额部分。同一宗地土地使用权多次抵押的，以抵押登记申请先后顺序为抵押权人办理顺位抵押登记。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、玉树银保监分局）
（四）创新土地市场运行模式。
16.健全土地交易机构。充分利用国家开发的二级市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实现四级联网，搭建城乡统一的土地市场交易平台，并做好与国家平台的衔接，实现数据互联互通，同时结合自然资源“一张图”建设，推动数据共享。（责任单位：各市县政府，州自然资源局）
17.规范交易流程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，从交易申请、受理、审核、信息发布、事项办理、税费缴纳、登记归档等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序，编制建设用地使用权转让、出租和抵押操作指南，采取多种形式向社会公示。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。（责任单位：各市县政府）
18.强化监管调控。州、市县级应建立健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，加快建立公示城乡统一的土地等级价体系，2020年12月30日前完成辖区内所有市、县集体建设用地、农用地基准地价制定工作和城镇标定地价公示工作，完善土地二级市场的价格形成、监管、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。交易主体应当如实申报交易价格，申报土地转让价格低于标定地价20%以上的，州、（市）县政府可行使优先购买权。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局）
19.使全政务服务体系。州、市县要落实“放管服”改革要求，按照“马上办、网上办、就近办、一次办”原则，持续推进“互联网+政务服务”，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。要大力精简证明材料，优化办理流程，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。（责任单位：各市县政府）
20.培育和规范中介服务组织。发挥中介组织在市场交易中的桥梁作用，为土地交易提供咨询、估价、经纪等服务。加强对中介机构的监督管理，土地评估报告须经自然资源部门网站或中国土地估价师与土地登记代理人协会网站通过“土地估价系统”进行备案，并取得电子备案号。将中介组织列入诚信信息系统，引导中介机构诚信经营，对失信的建立惩戒和退出机制。（责任单位：各市县政府，州自然资源局）
21.完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。各市县要加强对交易各方的信用监管，建立以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的监管机制，推进土地市场信用体系共建共治共享，将监管信息、失信责任主体信息推送至国家企业信用信息公示系统和信用中国（青海）平台实施联合惩戒。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州发改委、州住建局、州市场监管局）
（五）加强协作信息互通共享。
22.加强涉地司法处置衔接。对土地使用权人因与其他权利主体存在合同、债券债务导等纠纷，被法院强制将土地使用权或连同地上房产拍卖或以物抵债，导致土地使用权转移的案件自然资源主管部门应同法院之间建立协调机制，司法处置前人民法院应向自然资源发送査询函，查清涉及土地的权属、地块性质、应补缴出让金等相关情况，自然资源部门及时提供所涉土地权利的情况，确保涉案土地顺利高效处置。自然资源主管部门配合法院会同住房和城乡建设、财政、国资委和税务等部门建立联席会议制度，共商处置方案，建立健全拍卖公告公示处置流程和细则，并函告相关部门。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、州财政局、州工信商务局、州税务局）
23.加强涉地资产处置的管理。对国家机关、事业单位国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让无偿划转、置换，出资入股、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得自然资源部门出具的意见，并如实告知当事人。州、（市）县政府应规范国有涉地资产处置管理流程，规范土地产权权属、自然资源主管部门审核、部门协调机制、缴纳税款审理土地资产处置报告等相关内容。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住房建设局、州财政局、州工信商务局、州税务局）
24.加强涉地股权转让和涉及房地产交易管理的互通。各市县应建立自然资源、住房城乡、税务、市场监管等多部门联合监管机制，及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息，实现信息互通共享。（责任单位：各市县政府，州自然资源局、州住建局、州财政局、，州税务局、州市场监管局）
四、保障措施
（一）加强组织保障。各市县有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，加强组织领导，细化职责分工、完善工作措施，强化上下协调和部门联动，确保将国务院、省政府和州政府相关举措要求落实到位。积极做好场所、人员、经费保障，认真落实税收政策，高质量开展土地二级市场建设各项工作。
（二）加强考核评价。州政府各部门要加强本行业工作指导，完善政策措施。州自然资源局要会同相关部门加强对二级市场建设的督促落实。建立考核评价机制，将交易管理服务满意度、事宜设施功能完备度、市场交易活跃度等指标纳入考核评价范围。对各地相关工作进展情况及时进行通报，促进土地二级市场健康发展。
（三）加强宣传引导。各市县有关部门要采取多种形式开展相关政策的宣传，及时推广典型经验和创新做法，进一步扩大二级市场影响力和吸引力，调动市场主体积极性，合理引导市场预期，营造良好舆论氛围。
本方案自2020年12月30日起实施